재개발연구소 사역을 시작하게 된 계기는 무엇인가?

재개발을 경험한 것이 계기가 됐다. 우리 교회가 있던 지역은 12년 동안 재개발이 진행됐다. 우리 교회도 전문가의 자문을 오랫동안 구하며 대응했다. 컨설팅 업체나 로펌과 함께 준비했다. 그런데 마지막 협상 시 문제가 터졌다. 재개발 마무리 28일 전 실거래가에 한참 못 미치는 감정 가격만 받고 쫓겨나는 쪽으로 결론이 난 것이었다. 새로운 변호사와 다시 작업을 시작했고, 만족할 만한 보상을 받게 됐다. 

재개발에 대응하는 것은 운동 경기와 같아서 처음에 아무리 잘 했어도 결승선을 통과하지 못하면 아무 의미가 없다. 이 부분에서 실패하는 교회가 많으며, 우리 교회도 거의 실패의 문턱까지 갔다. 결국 좋은 자문, 적실한 도움이 필요하다는 것을 경험을 통해 깨달았다.

재개발이 끝난 후 우리 교회의 재개발 과정에 대한 소문이 나면서, 많은 목회자들이 도움을 구했다. 여러 해 동안 개인적으로 이들을 돕다가 물리적인 한계를 느꼈다. 생각보다 재개발로 인해 고통 받는 목회자들이 많았기 때문이다. 내 경험이 이들을 돕는 달란트가 될 수 있겠다고 생각했다.

결국 교회 재개발로 인해 힘들어하는 목회자들에게 희망을 갖게 하기 위해 연구소를 정식으로 시작했다. 책임감을 갖고 세밀하게 접근하려 했다. 작년부터는 사업자등록을 하고 전문적으로 교회들을 돕고 있다. 지금도 세미나를 개최하면 먼 지방에서도 많은 목회자가 찾아온다. 그 모습을 보며 이 사역이 한국 교회를 위해 정말 필요한 일이라고 생각하게 됐다.


한국교회재개발연구소에 대해 소개해달라.

한국교회재개발연구소는 교회 재개발의 첫 단계부터 마지막 보상을 받고 이주할 때까지의 전 과정을 컨설팅한다. 대부분의 교회가 재개발은 처음 겪는 상황이다 보니 어찌할 바를 모른다. 여기저기 정보를 얻어 보려 하지만 실제적인 도움을 구하기가 쉽지 않다. 법률적인 과정이 포함되기에 스스로 준비해서 대응할 수도 없는 부분이다. 어떤 변호사를 쓰느냐가 성패에 영향이 크기 때문에 아무에게나 맡길 수도 없다. 게다가 특정 형태의 재개발은 초기 대응에 그 성패가 달렸는데, 당황하다가 대응 시기를 놓치는 경우도 많다. 나도 여러 가지 시행착오를 오래 겪었기에 매 과정의 대응 방법을 안내할 수 있게 됐다. 또 이 분야에 성과가 두드러지는 전문적인 로펌들을 연결시켜 주며, 처음부터 끝까지 교회가 잘 대응하도록 돕는다.


교회재개발은 어떤 순서로 진행되며, 초기 단계에는 어떤 대응을 해야 하는가?

재개발은 ‘추진 위원 단계 → 조합 설립 인가 → 사업 시행 인가 → 관리 처분 단계’로 진행된다. 초기 단계에 추진위원회를 구성하고, 그 다음 조합 설립 총회를 개최한다. 사업 시행 인가 이후 건설사가 정해지고 감정 평가가 시작되며, 종교 부지 분양 신청을 받는다. 마지막 관리 처분 단계에서는 이주 및 건설이 시작된다.

교회 재개발의 핵심 대처 방안은 세 가지로 초기 단계 대처, 법적인 대처, 협상이다. 이 중 초기 대처가 가장 중요하다. 특히 도시개발 형태의 재개발(LH, SH, GH 등이 주체로 시행하는 재개발)에서는 초기 대응에서 80% 이상 결정된다고 보면 된다. 보통의 지역 재개발은 초기 대응을 놓치더라도 협상이나 법적인 대처를 통해 얼마든지 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있다. 하지만 도시개발 형태의 재개발에서는 초기 대응에서 많은 부분이 결정되기 때문에 처음부터 관심을 갖고 참여하는 것이 좋다.

초기에 해야 하는 가장 중요한 일은 종교 부지 확보다. 교회에 필요한 면적을 구역 내에 확보해야 한다. 그리고 위치도 중요하다. 개발 이전에는 좋은 위치였는데, 방심하다가 귀퉁이로 갈 수도 있다. 교회도 자격이 있기에 참여해서 적극적으로 의견을 내야 한다. 물론 과욕을 부리면 안 된다. 재개발 조합에 욕심 많은 이미지로 교회가 비춰지면 이웃에 덕이 되지 않을 뿐더러 보상 받는 데도 방해가 된다. 적정한 상식선에서 지금 교회가 가진 가치를 증명하며, 좋은 것들을 얻기 위해 노력해야 한다.


법적인 대처와 협상에 대해 설명해 달라.

조합 입장에서는 교회 할당 면적을 줄이려고 한다. 교회가 차지하는 땅에 아파트를 올리면 훨씬 큰 이익이 따르기 때문이다. 그래서 조합과 교회의 줄다리기가 있다. 모든 재개발의 마지막엔 건물 명도 소송이 들어온다(도시정비법 제73조에 의거하면 재건축 사업에 있어 관리 처분 인가가 나면 조합은 분양 신청을 하지 않거나, 분양 신청 기간 내 분양 신청을 철회한 조합원을 상대로 ‘협의’ 절차를 90일 진행하게 되고, 그래도 협의가 안 되면 협의 종료일 후 60일 내에 소위 ‘소유권 이전 등기 청구 및 명도 소송’을 진행하게 된다 ­ 편집자 주). 

물론 사전 합의를 통해 일이 진행되기도 하지만 대부분의 교회는 명도 소송을 준비해야 한다. 이때 재개발 조합은 자금이 많기 때문에 이름만 들으면 알 만한 대형 로펌과 계약한다. 또 재개발 조합의 모든 업무를 대행하는 정비 업체가 있는데 그곳에도 법무팀이 있다. 게다가 건설사가 결정되면 거기에도 법무팀이 있어서, 이들이 연합해서 명도 소송을 진행한다. 교회는 이들을 능가할 만한 유능하고 노련한 변호사를 선임해야 실패를 줄일 수 있다.

1차 명도 소송에 실패한 후에도 기회는 있다. 패소하면 항소가 가능한데, 항소심에서 모든 결정이 난다. 대법원까지 가면 결과가 뒤집히는 일이 없다고 보면 된다. 항소 이전에라도 좋은 변호사를 선임하는 것이 교회의 전략이 될 수 있다.

명도 소송 이외의 협상에도 대비해야 한다. 협상의 대상은 재개발 조합이다. 법에서 정해진 보상비는 감정 평가 금액인데 대부분 실거래가에 훨씬 못 미친다. 그래서 협상 능력에 따라 결과가 달라진다. 이것도 사실 목회자가 감당하기에는 힘든 부분이다. 전문가를 섭외해 맡기는 것이 좋다.


조합과의 관계는 어떻게 해야 하는가?

어떤 분들은 조합과 싸워서 뭔가를 쟁취하려고 하는데 좋지 않은 방법이다. 좋은 관계를 유지하면서 교회가 목표하는 것만 얻으면 된다. 특별한 방법이 있는 건 아니다. 인사만 잘해도 좋은 인상을 줄 수 있다. 한 번씩 음료라도 사서 수고를 격려하는 정도도 괜찮다. 

처음부터 적극 참여하는 것도 좋은 방법이다. 이사나 감사 등의 임원이 되면 유리하다. 조합을 주도하는 입장이 되면 나중에 일을 진행하는 데 큰 도움이 된다. 그래서 초기 단계에서부터 적극적으로 참여해 임원이 되는 것을 추천한다.

조합과 함께하며 구청 앞에 가서 시위를 하는 목회자도 있는데, 추천하지는 않는다. 교회에 대한 이미지만 나빠진다. 교회 재개발은 조용히 진행되는 게 좋다. 그렇게 해도 얼마든지 충분한 보상을 받을 수 있다.


교회 재개발 시 목회자가 감당해야 할 역할은 무엇인가?

교회가 이전하고 다시 지어지는 모든 문제는 결국 하나님이 이끄신다. 얼마만큼의 보상을 받느냐 보다 더 중요한 문제는 공동체가 흔들리지 않는 것이다. 이를 위해 목회자는 꾸준히 영성 관리를 해야 한다. 재개발에 대한 경험과 지식이 없다 보니 목회자들이 정신적으로 상당한 부담을 갖는다. 이때 잘못하면 목회자가 성도보다 먼저 메마를 수 있다. 그러면 반드시 교인들 사이에 갈등과 분리가 생긴다. 목회자가 재개발 전문가는 아니기에 일정 부분 이상은 알 수도 책임질 수도 없다. 하지만 교회가 영적으로 흔들리지 않게 하는 것은 분명 목회자의 역할이다.

우리 교회도 이런 문제 때문에 1년 동안 나와 아내가 교회에서 먹고 자며 철야 기도를 했다. 목회자가 솔선수범해서 기도했고, 여러 모양의 기도하는 모임을 만들어 교회에 영적인 생동감을 유지시켰기에 위기를 돌파할 수 있었다. 목회자와 교회의 영성 관리가 중요하다는 것은 여러 번 말해도 부족하지 않다. 

특별히 목회자들은 교회 재개발 시에 교회법을 철저히 지켜야 한다. 적법한 절차에 따라 회의와 보고를 거쳐 일을 진행해야 한다. 회의록은 따로 복사해서 관리해야 하고, 중요한 문서에는 증거가 될 수 있는 회의 참가자들의 서명을 반드시 받아 둬야 한다. 그렇지 않으면 보상비는 잘 받았으면서, 교회법을 지키지 않은 것이 문제가 돼 목회자가 쫓겨나는 일이 발생한다. 특히 교회는 의견이 분분한 곳이니 더욱 조심해야 한다. 그러면서도 속도감 있게 일을 진행해야 하니 여간 어려운 일이 아니다.

나도 시행착오를 많이 겪었다. 처음에는 깨끗하고 공정하게 한다고 공동의회에서 모든 정보를 공개하고 회의를 진행했다. 그랬더니 오히려 더 싸움이 나고 패가 나눠졌다. 교회법을 지키면서도 흔들리지 않고 한 리더십 안에서 나아갈 수는 없을까를 고민하게 됐다. 
그래서 우리 교회는 위촉 체계를 마련했다. 모두가 회의에 참여하지는 않되, 철저히 보고하는 방식이다. 어떤 교회에는 당회에만 10명이 넘는 장로들이 참여한다. 그 정도면 회의하다가 중요한 시기를 다 놓칠 수 있다. 공동의회는 제직회에, 제직회는 당회에, 당회는 또 두세 사람의 추진위원에게 일의 진행을 위촉하는 게 필요하다. 목회자 혼자 일을 진행하는 것보다는 교인 대표와 목회자가 함께 추진위원회가 되어서 일을 진행하는 것이 더 안전하고 좋다. 이런 방식으로 속도를 갖추되 철저하게 보고하고 승인받는 식으로 진행하면 된다.


마지막으로 재개발에 처한 목회자들에 주고 싶은 말씀은?

교회 재개발은 처음부터 끝까지 방심할 수 없다. 어떤 교회는 목회자가 조합의 감사라고, 또 어떤 교회는 조합이 잘 해 주겠다고 약속했다며 마음 놓고 있다가 대처에 실패한다. 초기 단계에서는 소송 문제가 없기 때문에 처음부터 큰 돈을 들일 필요가 없음에도 로펌과 매우 비싸게 계약하는 경우도 있다. 모든 과정이 다 어렵다. 누구든 좋으니 주변의 전문가를 이용하는 것이 교회에 도움될 것이다. 

앞서 이야기했지만 교회 재개발은 영적 관리가 매우 중요하다. 재개발 보상의 결과와 상관없이 교회가 분열될 수도, 목회자가 쫓겨날 수도 있다. 재개발은 힘든 문제이니 기도로 더욱 뭉쳐야 한다.
교회 재개발이라고 하면 교회가 무조건 피해를 입는다고 생각하는 사람이 많다. 하지만 잘 대처한다면 어려움을 극복하는 과정에서 교회가 한 단계 성장할 수 있다. 게다가 성도들에게 부담을 주지 않고도 아름다운 예배당을 선물 받을 수 있으니 얼마나 좋은 일인가. 그 기회를 놓치지 않고 반드시 잡았으면 좋겠다.